Обмен не допускается в случае, если:
- к нанимателю обмениваемого жилого помещения предъявлен иск о расторжении или об изменении договора социального найма жилого помещения;
Примечание. Например, в связи с открывшимися нарушениями, имевшими место при заключении договора социального найма. Кроме того, некоторые судебные тяжбы вокруг жилья по суду не являются прямым основанием к запрету на обмен квартиры, но создают некоторые предпосылки для приостановления всех операций.
- право пользования обмениваемым жилым помещением оспаривается в судебном порядке;
- обмениваемое жилое помещение признано в установленном порядке непригодным для проживания (например, грозит обвалом);
- принято решение о сносе соответствующего дома или его переоборудовании для использования в других целях;
- принято решение о капитальном ремонте соответствующего дома с переустройством и (или) перепланировкой жилых помещений в этом доме;
- в результате обмена в коммунальную квартиру вселяется гражданин, страдающий одной из тяжелых форм хронических заболеваний.
Перечень оснований к запрету или ограничению обмена носит закрытый, исчерпывающий характер. Следует учитывать также следующие ограничения:
- прежний Жилищный кодекс запрещал корыстный или фиктивный обмен, теперь же обмен жилыми помещениями при некоторых обстоятельствах может быть признан недействительным в судебном порядке (по правилам о недействительности сделки, в частности, мнимой или притворной);
- если помещение является служебным или находится в общежитии, прежний Жилищный кодекс предусматривал прямой запрет обмена, по новому ЖК запрет отсутствует, но поскольку служебные помещения и общежития входят в специализированный жилой фонд, а не в жилой фонд социального использования, правила об обмене на них не распространяются;
- ранее действовало правило о запрете обмена, если в связи с обменом жилищные условия одной из обменивающихся сторон существенно ухудшаются, в результате чего граждане становятся нуждающимися в улучшении жилищных условий. По новому ЖК такого запрета нет, но граждане, которые намеренно для приобретения права состоять на учете в качестве нуждающихся ухудшили свои жилищные условия, принимаются на учет не ранее, чем через пять лет со дня совершения этих намеренных действий.
Если обмен признан недействительным, его участники должны быть переселены в ранее занимаемые ими жилые помещения. При этом виновная сторона обязана возместить другой стороне убытки, возникшие вследствие такого обмена.